Hay algo que sorprende a la mayoría sobre mi mercado: casi todos los compradores con los que trabajo no viven en Colorado, y muchos nunca habían pisado el valle de Vail antes de ser dueños de un pedazo de él. Están en Denver, en Dallas, en la Ciudad de México y más lejos todavía. Se enamoran del valle en un viaje de esquí, por la familia o simplemente por las fotos, y entonces llega la pregunta práctica: ¿cómo compro de verdad una casa aquí si vivo en otro lugar?
He pasado buena parte de mi vida del lado transfronterizo de los negocios. Antes de volver a Vail a vender bienes raíces, di clases dos años en Osaka, hice negocios internacionales desde San Francisco y trabajé cinco años en una firma japonesa de logística y agencia aduanal. Mover acuerdos, documentos y dinero entre países era el trabajo. Así que cuando un comprador de otro estado o del extranjero me dice que le pone nervioso comprar una casa que no puede ver en persona, en un estado que apenas conoce, entiendo la preocupación, y puedo decirte que es un camino muy transitado. Esta guía lo recorre completo, de principio a fin.
Primero, sí: tienes permitido comprar aquí
La pregunta que más me hacen los compradores extranjeros es la más básica, y merece una respuesta clara. Sí, puedes comprar. No hay requisito de ciudadanía, ni de residencia, ni necesitas visa o green card para ser dueño de una propiedad residencial en Estados Unidos. Un extranjero tiene los mismos derechos de propiedad que un ciudadano estadounidense. Comprar una casa no te da estatus migratorio, pero tampoco lo necesitas para comprar.
Quizá hayas visto encabezados sobre estados que restringen la propiedad extranjera de tierras. En Colorado esas leyes recientes son acotadas: cubren tierras agrícolas, derechos minerales y derechos de agua, y apuntan a gobiernos y entidades extranjeras específicos. No tienen nada que ver con una familia de México, Sudamérica o Europa que compra una casa o un condominio en el valle de Vail. En ese frente, puedes soltar la preocupación.
El proceso, paso a paso
Para un comprador que vive en otro lugar, el camino se ve así. Primero te posicionamos: si vas a financiar, hablas pronto con un prestamista y obtienes una precalificación; si pagas en efectivo, preparamos la prueba de fondos. Segundo, buscamos juntos a distancia. Te envío propiedades seleccionadas, recorro casas por video y te doy la lectura honesta y de primera mano que las fotos nunca capturan, incluido qué barrio realmente encaja con el uso que le vas a dar a la casa. Tercero, cuando algo es el indicado, escribimos la oferta y negociamos, todo de forma electrónica. Cuarto, abrimos el depósito en garantía (escrow) con una compañía de títulos, avanzamos por las inspecciones y el periodo de revisión, y luego cerramos. Cada uno de esos pasos lo puedes hacer desde tu sala en otro país.
Vale la pena una palabra sobre el ritmo. Un comprador serio puede pasar de la primera llamada al cierre en cuestión de semanas, y he tenido clientes que compran una casa aquí habiéndola visto solo por mi cámara. Eso funciona por la confianza y porque la maquinaria para las compras a distancia está muy bien armada en Colorado.
Financiamiento como no residente
Muchos compradores aquí pagan en efectivo, sobre todo en la parte alta del mercado, y ese es el camino más sencillo. Pero no es obligatorio. Los no residentes y los extranjeros pueden financiar una propiedad en Estados Unidos mediante los programas que los prestamistas llaman de extranjero o de ITIN. Vienen de prestamistas de cartera, prestamistas non-QM y bancos internacionales, no del mundo de los préstamos convencionales, y están diseñados justo para esta situación.
Dos cosas suelen sorprender a la gente. Primero, por lo general no necesitas historial crediticio en Estados Unidos ni número de Seguro Social: el prestamista puede trabajar con crédito del extranjero, un ITIN y documentación alternativa. Segundo, la contraparte es el enganche, que suele ser mayor que el de un residente, a menudo entre 20% y 30%. Trabajo con prestamistas que atienden compradores transfronterizos con regularidad y puedo orientarte hacia el indicado desde temprano, porque iniciar esa conversación es lo que más define los tiempos.
Cerrar desde otro estado u otro país
Esta es la parte que la gente supone más difícil, y suele ser la más sencilla. Colorado permite la notarización remota en línea desde finales de 2020, lo que significa que tus documentos de cierre se pueden notarizar por una videollamada segura en vivo en lugar de en persona. Entre eso, el envío de documentos por mensajería, el otorgamiento de un poder notarial limitado a un representante de confianza cuando conviene, y la transferencia de fondos a través de la compañía de títulos, un cierre remoto es rutina. La compañía de títulos y yo nos encargamos de la coreografía.
Una advertencia seria, y se la digo a cada cliente: el fraude en transferencias bancarias es real en los bienes raíces, y los compradores de otros estados son un blanco preferido. Los delincuentes envían instrucciones de transferencia falsas que se ven idénticas a las verdaderas. Nunca confíes en instrucciones de transferencia que llegan solo por correo electrónico. Llama siempre a la compañía de títulos a un número que hayas verificado por tu cuenta, confirma los datos por voz y verifica otra vez después de enviar. Esto te lo voy a repetir más de una vez, a propósito.
Los impuestos que nadie te advierte
Aquí es donde el conocimiento local te salva de sorpresas en la mesa de cierre y más adelante. Vale la pena entender algunos rubros propios de este valle y de este estado antes de escribir una oferta.
Impuesto sobre la transferencia de bienes raíces. Un puñado de pueblos de Colorado cobra un impuesto único de transferencia cuando una casa cambia de dueño. El pueblo de Vail cobra 1% del precio de compra, así que una casa de 2 millones de dólares carga un impuesto de transferencia de 20,000 dólares. El pueblo de Avon cobra 2%, con una rebaja parcial sobre los primeros 500,000 dólares para una residencia principal, y un par de pueblos del valle abajo cobran el suyo. En particular, el condado de Eagle no incorporado, que incluye Beaver Creek, no tiene impuesto municipal de transferencia, pero eso no siempre significa cero costo de transferencia: muchas comunidades de la zona tienen su propia cuota de transferencia. Beaver Creek, por ejemplo, tiene una cuota de transferencia de bienes raíces del 2.375%. Quién paga un impuesto o cuota de transferencia no lo dicta la ley: se negocia en el contrato, y la cuota de Beaver Creek tradicionalmente se divide 50-50 entre comprador y vendedor, así que entra en la lista de términos que resolvemos juntos.
Impuestos prediales. Aquí hay buenas noticias. Colorado tiene unos de los impuestos prediales residenciales más bajos del país. El impuesto se basa en el valor de mercado de la casa por una tasa de avalúo residencial, que ronda entre 6% y 7% y que la legislatura ha ajustado varias veces últimamente, y luego por la tasa local de milaje. Como esa tasa de avalúo es baja, el impuesto efectivo incluso sobre una casa de alto valor es modesto frente a lo que están acostumbrados los compradores de muchos otros estados. Para una cifra exacta sobre una propiedad específica, la Oficina de Avalúos del condado de Eagle es la fuente confiable, y con gusto la consulto sobre lo que estés evaluando.
FIRPTA, para el día que vendas. Si eres comprador extranjero, conviene saber desde ahora cómo funciona la salida. Bajo una ley federal conocida como FIRPTA, cuando un extranjero vende un inmueble en Estados Unidos el comprador por lo general debe retener 15% del precio de venta y enviarlo al IRS como anticipo de los impuestos del vendedor. Hay tasas reducidas y exenciones, y el monto a menudo se puede bajar con un certificado de retención del IRS, pero el momento de entenderlo es antes de comprar, no la semana en que vendes. Por eso oriento a mis clientes internacionales hacia un asesor fiscal que maneje bienes raíces transfronterizos.
Una nota para compradores de segunda residencia y de renta
La mayoría de quienes compran en este valle no viven aquí todo el año. La Autoridad de Vivienda Local de Vail ha señalado que la gran mayoría de las casas sin restricción de escritura en Vail se convierten en segundas residencias o propiedades de inversión cuando se venden. Si parte de tu plan es rentar la casa cuando no la usas, ten presente que las reglas de renta a corto plazo varían por pueblo y han ido cambiando. El pueblo de Vail exige una licencia de renta a corto plazo y tiene sus propios requisitos, otros pueblos y el condado de Eagle no incorporado lo hacen distinto, y cada comunidad de condominios y asociación puede sumar sus propias reglas. Nada de esto es un obstáculo insalvable, pero conviene confirmarlo para la propiedad específica antes de apostar al ingreso por renta, y es parte de lo que reviso durante la búsqueda.
Por qué importa una representación transfronteriza y bilingüe
Puedes leer cada palabra de arriba y aun así sentir la distancia, y esa es la verdadera razón para elegir con cuidado a tu agente cuando compras de lejos. Cuando no puedes pasar a ver la propiedad tú mismo, tu agente es tus ojos en el terreno y la persona que se asegura de que una transferencia llegue al lugar correcto. Si el español es tu primera lengua, estás en buenas manos: Lindsay y yo trabajamos en inglés, pero podemos acompañar por completo a los compradores de habla hispana en cada paso del proceso, desde la primera visita hasta la mesa de cierre, con recursos de confianza que tenemos a nuestra disposición. He pasado una carrera moviendo negocios entre países y crecí en este valle, así que puedo decirte la diferencia entre una propiedad que sale bien en fotos y una casa que de verdad te va a quedar. Si quieres sentir dónde está el mercado en este momento, mi actualización del mercado de mitad de año es un buen punto de partida, y las guías de barrios te ayudarán a imaginar dónde podrías aterrizar.
Comprar una casa en un lugar que amas, desde un lugar lejano, debería sentirse emocionante y no abrumador. Es una de mis partes favoritas de este trabajo, y he acompañado a muchas familias en el camino, desde la primera videollamada hasta las llaves. Escríbeme cuando quieras, en inglés o en español, y trazamos tu ruta.
Referencias útiles: Impuesto de transferencia del pueblo de Vail · Oficina de Avalúos del condado de Eagle · Resumen de FIRPTA del IRS · Notarización remota en Colorado
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero o alguien que no es ciudadano comprar una casa en Colorado?
Sí. No hay requisito de ciudadanía, residencia, visa ni green card para comprar una propiedad residencial en cualquier parte de Estados Unidos, y un extranjero tiene los mismos derechos de propiedad que un ciudadano. Comprar una casa no otorga estatus migratorio, pero tampoco lo exige. Las leyes recientes de Colorado sobre propiedad extranjera aplican solo a tierras agrícolas, derechos minerales y derechos de agua, y solo a ciertos gobiernos y entidades extranjeras. No restringen que un extranjero compre una casa o un condominio en el área de Vail.
¿Tengo que estar en Colorado para cerrar la compra?
No. Los compradores de otros estados y del extranjero cierran compras en el valle de Vail todo el tiempo sin estar presentes. Colorado permite la notarización remota en línea desde finales de 2020, así que los documentos del cierre se pueden notarizar por una videollamada segura en vivo. También es común cerrar enviando los documentos firmados por mensajería, otorgando un poder notarial limitado a un representante de confianza y enviando los fondos por transferencia bancaria a través de la compañía de títulos. Tu agente y la compañía de títulos coordinan la logística para que cierres desde otro estado u otro país.
¿Cuál es el impuesto sobre la transferencia de bienes raíces en Vail?
El pueblo de Vail cobra un impuesto sobre la transferencia de bienes raíces (RETT) del 1% sobre el precio de compra. En una casa de 2 millones de dólares eso son 20,000 dólares. El pueblo de Avon cobra 2%, con una exención parcial sobre los primeros 500,000 dólares para una residencia principal. Algunos pueblos del valle abajo cobran el suyo también. El condado de Eagle no incorporado no tiene impuesto municipal de transferencia, pero muchas comunidades de la zona cobran su propia cuota de transferencia: Beaver Creek, por ejemplo, tiene una cuota de transferencia de bienes raíces del 2.375%, que tradicionalmente se divide 50-50 entre comprador y vendedor. Quién paga un impuesto o cuota de transferencia no lo fija la ley ni la costumbre: se negocia y se escribe en el contrato de compra, y es uno de los puntos que te ayudo a resolver.
¿Puede un no residente obtener un préstamo para comprar una segunda casa en Estados Unidos?
Sí. Los no residentes y los extranjeros pueden financiar una propiedad en Estados Unidos mediante los programas que los prestamistas llaman de extranjero (foreign national) o de ITIN, que ofrecen prestamistas de cartera, prestamistas non-QM y bancos internacionales, no los préstamos convencionales. Por lo general no se necesita historial crediticio en Estados Unidos ni número de Seguro Social: el prestamista puede usar crédito del extranjero, un ITIN y documentación alternativa. La diferencia principal es el enganche, que suele ser mayor que el de un comprador residente, a menudo entre 20% y 30%. Muchos compradores de lujo en el valle de Vail simplemente pagan en efectivo.
¿Qué es un ITIN y lo necesito para comprar?
Un ITIN, o Número de Identificación Personal del Contribuyente, es un número que el IRS emite a personas que tienen obligaciones fiscales en Estados Unidos pero no califican para un número de Seguro Social, lo que incluye a muchos compradores extranjeros. Se solicita con el formulario W-7 del IRS. Es solo para fines fiscales y no otorga estatus migratorio ni permiso de trabajo. Un comprador extranjero suele necesitarlo para presentar las declaraciones de impuestos requeridas, para manejar el papeleo de FIRPTA al vender y, con frecuencia, para calificar a un préstamo de ITIN.
¿Qué es FIRPTA y cómo afecta a un comprador extranjero?
FIRPTA, por la Ley del Impuesto sobre la Inversión Extranjera en Bienes Raíces, aplica cuando llega el momento de vender. Cuando un extranjero vende un inmueble en Estados Unidos, el comprador por lo general debe retener 15% del precio de venta y enviarlo al IRS como anticipo de los impuestos del vendedor. Hay tasas reducidas y exenciones para casas de menor precio que el comprador piensa habitar, y la retención a menudo se puede reducir con un certificado de retención del IRS. Conviene entenderlo antes de comprar, porque define tu salida, y es una razón para trabajar con un asesor fiscal que maneje clientes transfronterizos.
¿Son altos los impuestos prediales en el valle de Vail?
No, Colorado tiene unos de los impuestos prediales residenciales más bajos del país. El impuesto se calcula sobre el valor de mercado de la casa por una tasa de avalúo residencial, que ronda entre 6% y 7% del valor y que la legislatura estatal ha ajustado varias veces en años recientes, y luego por la tasa local de milaje. Como la tasa de avalúo es baja, el impuesto efectivo sobre una casa de alto valor es modesto comparado con muchos otros estados. Para una cifra exacta sobre una propiedad específica, la Oficina de Avalúos del condado de Eagle es la fuente autorizada, y con gusto saco los números actuales de cualquier casa que estés considerando.
¿Puedo rentar la casa cuando no la uso?
A menudo sí, pero las reglas dependen de dónde esté la casa. Las reglas de renta a corto plazo varían por pueblo y han ido cambiando. El pueblo de Vail, por ejemplo, exige una licencia de renta a corto plazo y tiene sus propios requisitos de seguro y de contacto local, y otros pueblos y el condado de Eagle no incorporado lo manejan de forma distinta. Algunas comunidades de condominios y asociaciones añaden sus propias restricciones encima de las reglas del pueblo. Si la renta es parte de tu plan, confirma las reglas vigentes para esa propiedad específica antes de contar con ese ingreso, algo que reviso como parte de la búsqueda.
¿La mayoría de quienes compran en Vail viven ahí todo el año?
No. El valle de Vail es en gran medida un mercado de segundas residencias e inversión. La Autoridad de Vivienda Local de Vail ha señalado que la gran mayoría de las casas sin restricción de escritura en Vail se convierten en segundas residencias o propiedades de inversión cuando cambian de dueño. Eso significa que el proceso de compra aquí está pensado para personas que viven en otro lado, y por eso importa tanto un proceso remoto y bilingüe.